Budynki mieszkalne przy ulicy Teatralnej 22-26 i Piotra Skargi 7-17 we Wrocławiu

---

Położenie i otoczenie

Wrocławskie budynki mieszkalne, zlokalizowane przy ulicach Teatralnej 22, 24, 26 oraz Piotra Skargi 7, 9, 11, 13, 15 i 17, stanowią ważny element krajobrazu Starego Miasta. Ten obszar miejskiego kwartalu, obejmujący ulice: ks. Piotra Skargi, Teatralną, Wierzbową oraz Oławską, jest świadkiem nieprzerwanego rozwoju architektury oraz miejskiej struktury.

Obszar, na którym znajdują się te budynki, zalicza się do kluczowych stref zabudowy miejskiej, charakteryzując się intensywnym wykorzystaniem przestrzeni i wysoką gęstością zaludnienia. W tej lokalizacji można zauważyć tak zwany blok urbanistyczny, wchodzący w skład kwartału zabudowy, który otacza ulice i place, co nadaje jej niezwykły klimat. Ważnym elementem tego miejsca jest mieszanka różnorodnych form zabudowy, gdzie zabudowa mieszkalna często współistnieje z przestrzeniami przeznaczonymi na inne aktywności gospodarcze.

W tej części miasta można również spotkać liczne ważne obiekty oraz miejsca publiczne, które przyciągają zarówno mieszkańców, jak i turystów. To, co wyróżnia ten teren, to doskonały dostęp do infrastruktury komunikacyjnej. Wzdłuż ulic Piotra Skargi oraz Teatralnej, jak również w pobliskich lokalizacjach, takich jak Podwale, Oławska oraz bł. Czesława, znajdują się przystanki tramwajowe i autobusowe, co ułatwia komunikację w ramach miejskiego transportu we Wrocławiu.

Wokół omawianych budynków dostrzega się również bogatą historyczną zabudowę, w tym obiekty wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji, które wzbogacają wizualnie przestrzeń. Wschodnia pierzeja ulicy Piotra Skargi, na północ od ulicy Nowej, uzupełniona jest o Bastion Sakwowy (obecnie znany jako Wzgórze Partyzantów), a na południu ulicy Nowej widoczna jest Promenada Staromiejska oraz Pałac Leipzigera. Po stronie zachodniej ulicy Wierzbowej, na północ od ulicy Menniczej, zlokalizowane są również zabytkowe kamienice oraz budynek dawnej elektrowni. Dodatkowo, w zachodniej części ulicy Wierzbowej znajdują się pomieszczenia jednostki straży pożarnej (Jednostka Ratowniczo-Gaśnicza PSP nr 1). Na północ od omawianego zespołu budynków w tym samym kwartale znajduje się współczesny biurowiec Dominikański, który w interesujący sposób współistnieje z zabytkowym budynkiem Pałacu Oppersdorfów.

Historia

Teren, na którym zrealizowano omawianą zabudowę, przed II wojną światową był intensywnie zabudowany, gdzie wypełnione ciągłymi pierzejami śródmiejskich kamienic kwartały ulic zapewniały wysoką gęstość zaludnienia. W wyniku działań wojennych, które miały miejsce podczas oblężenia Wrocławia w 1945 roku, ogromna część tej tkanki miejskiej została zniszczona. Po usunięciu gruzów, na powstałych wolnych przestrzeniach zrealizowano nowe zagospodarowanie. W sąsiedztwie zabudowy mieszkalnej, po zachodniej stronie ulicy Wierzbowej, w 1964 roku zbudowano strażnicę straży pożarnej, natomiast po południowej stronie ulicy Teatralnej urządzono skwer, na którym w 1974 roku został posadowiony Pomnik Mikołaja Kopernika.

W zachowanych budynkach dawnej drukarni miejskiej, położonych na północ od nowej zabudowy, już 12 maja 1945 roku uruchomiono drukarnię – Prasowe Zakłady Graficzne. W 1955 roku dokonano zlecenia na stworzenie projektu nowej zabudowy dla wolnej przestrzeni zgromadzonej pomiędzy ulicami: ks. Piotra Skargi, Wierzbową i Teatralną. W części północnej tej przestrzeni zachowała się oryginalna zabudowa, w tym Prasowe Zakłady Graficzne znajdujące się przy ulicy Piotra Skargi 3-5 oraz Pałac Oppersdorfów przy ulicy Wierzbowej 30. W obrębie zaplanowanego terenu przebiegała też ulica Arrasowa.

Projekt ten był kontynuacją działań mających na celu odbudowę zniszczonej w czasie II wojny światowej infrastruktury, prowadzącej z Dworca Głównego w kierunku Starego Miasta. Tego rodzaju zabudowa zaczęła być realizowana w rejonie ulicy Tadeusza Kościuszki oraz Hugona Kołłątaja, gdzie wzniesiono m.in. Mezonetowiec. W obszarze tym zaprojektowano trzy budynki mieszkalne, których budowa zakończyła się w 1959 roku, przy czym budynek przy ulicy Teatralnej 22-24, przeznaczony dla spółdzielni „Alfa”, oddano do użytku w 1958 roku.

Ostatecznie, według różnych źródeł, odbudowę tej części przestrzeni uznaje się za zakończoną do roku 1960, mimo że wykonano ją z zatarciem historycznego układu urbanistycznego. Odsunięcie nowo powstałych budynków od historycznych linii zabudowy umożliwiło w 1969 roku poszerzenie ulicy Piotra Skargi dla potrzeb planowanej trasy północ-południe. Jedynym utrudnieniem pozostawał jeszcze budynek drukarni, który wymuszał znaczne zwężenie ulicy w jej północnej części. Dopiero jego wyburzenie umożliwiło pełne poszerzenie ulicy na całej jej długości, a wolny obszar poddano rewitalizacji. W latach 2013-2015 zrealizowano tam nowy projekt budynku biurowego, integrując go z Pałacem Oppersdorfów.

Nieruchomości i własność

W aktualnej sytuacji prawnej, budynki mieszkalne stanowią odrębne nieruchomości, a status prawny różnych części otoczenia, takich jak wnętrze międzyblokowe, a także garaże i inne konstrukcje, może się znacznie różnić.

Pierwszym obiektem w tej lokalizacji jest budynek przy ulicy Piotra Skargi, w numerach 7, 9 oraz 11. Obiekt ten został podzielony na trzy distinct nieruchomości gruntowe zgodnie z jego obrysem. Nieruchomość numer 7 ma powierzchnię działki wynoszącą 189 m² oraz ewidencyjną powierzchnię zabudowy, która osiąga 188 m². Jest ona współwłasnością zarówno osób fizycznych, jak i Gminy Wrocław.

Numer 9 znajduje się na działce o powierzchni 196 m², a zgodna z ewidencją powierzchnia zabudowy również wynosi 188 m². Ta nieruchomość podlega analogicznemu współwłasnościowemu układowi z osobami fizycznymi oraz Gminą Wrocław.

Natomiast budynek z numerem 11 ulokowany jest na działce o powierzchni 190 m², natomiast ewidencyjna powierzchnia zabudowy oscyluje wokół 187 m², stanowiąc wyłącznie współwłasność osób fizycznych.

Kolejnym obiektem jest budynek po numerami 13, 15 oraz 17 przy ulicy Piotra Skargi, który znajduje się na działce o powierzchni 1.002 m², z ewidencyjną powierzchnią zabudowy wynoszącą 565 m². Ta nieruchomość jest współwłasnością osób fizycznych oraz różnych osób prawnych.

Trzeci budynek, zlokalizowany przy ulicy Teatralnej, nosi numery 22, 24 oraz 26 i znajduje się na działce o powierzchni 1.459 m², z ewidencyjną powierzchnią zabudowy równą 550 m². Tak jak wcześniej, i ta nieruchomość jest współwłasnością osób fizycznych oraz innych osób prawnych.

Wracając do ogólnych klasyfikacji, wszystkie wymienione obiekty posiadają przypisany rodzaj zgodnie z Krajowym Systemem Klasyfikacji (KŚT) jako budynki mieszkalne (110), a rolnicze działki, na których się znajdują, kwalifikują się jako tereny mieszkaniowe (B).

Na terenie wokół wymienionych zabudowań znajdują się również garaże, których status własnościowy jest zróżnicowany. Mają one przypisane adresy: Wierzbowa 23, 24, 24a, a ich forma to trzy jednostanowiskowe garaże, umiejscowione w jednokondygnacyjnych zespołach. Dodatkowo, na tym terenie zbudowano trafostację o powierzchni zabudowy wynoszącej 76 m² oraz niewielki budynek biurowy, który należy do Spółdzielni Mieszkaniowej „Cichy Kącik”.

Dominuje tu także wewnętrzna droga, która przebiega na śladzie ulicy Arrasowej – stanowiąca działkę o powierzchni 271 m². Istotnym elementem tego terenu jest również to, że inne działki pozostają w rękach gminy, z częścią z nich w użytkowaniu wieczystym. Znacząca część otoczenia zagospodarowana jest zielenią osiedlową, co podnosi estetykę tej przestrzeni.

Architektura

Na omawianą zabudowę składają się trzy identyczne budynki, które zostały zaprojektowane w liniowym układzie wzdłuż dwóch ulic, a tym samym tworzą ich fronty. Ulice te to Piotra Skargi oraz Teatralna, które są rozdzielone przestrzeniami przejściowymi. Dodatkowo, w rejonie narożnika tych dwóch ulic stworzono niewielki skwer, stanowiący przestrzeń wypoczynkową dla mieszkańców.

Każdy z analizowanych budynków dysponuje sześcioma kondygnacjami nadziemnymi oraz dodatkową kondygnacją podziemną, przeznaczoną na piwnice. Te nowoczesne budowle zaprojektowano w nowej linii zabudowy, bez odnoszenia się do historycznych uwarunkowań z okresu przedwojennego.

Podstawowe elementy kompozycji, które kształtują elewację, to horyzontalne gzymsy oraz loggie. Okna umieszczono w dużych otworach, co pozwala na ukomponowanie stolarki okiennej w grupy po trzy okna w jednym otworze. Takie szerokie przeszklenia zostały ujęte w asymetryczne szprosy, co znacząco poprawia doświetlenie wnętrz mieszkań oraz ułatwia ich przewietrzanie. Balustrady loggi stworzone zostały z tafli zbrojonego szkła, umieszczone w stalowych ramach, co podkreśla nowoczesny styl budynków.

Nie można pominąć wyrazistych zwieńczeń budynków. Nad frontowym traktem zaprojektowano taras-solarium, który jest otoczony wysokimi ścianami szczytowymi z trzech stron. Te ściany nie tylko chronią od wiatru, ale także podkreślają architektoniczną logikę całej konstrukcji.

Wnętrza budynków oferują niewielkie mieszkania, zarówno jedno-, jak i dwupokojowe. Architektka zadbała o to, aby w każdego z wnętrz wbudowane były szafy oraz meble kuchenne, co zwiększa funkcjonalność przestrzeni. Na poddaszu przewidziano także pomieszczenia gospodarcze, takie jak pralnie oraz suszarnie, które będą służyły wspólnemu użytkowaniu mieszkańców. W piwnicach znajdują się z kolei przestrzenie przeznaczone na wózki, co stanowi praktyczne rozwiązanie dla rodzin z dziećmi.

Zieleń

W kontekście zieleni należy podkreślić wyjątkową lokalizację budynków mieszkalnych. Znajdują się one w bliskim sąsiedztwie Promenady Staromiejskiej, co stwarza mieszkańcom możliwość korzystania z licznych przestrzeni zielonych. Taki dostęp jest w centrach miast często niespotykany. Modernistyczna koncepcja zabudowy sprawiła, że powstało zielone wnętrze międzyblokowe, które łączy poszczególne budynki, zwłaszcza w rejonie skrzyżowania ulicy Teatralnej oraz ulicy Piotra Skargi. Te ostatnie umożliwiły zaaranżowanie małego skweru, co wzmocniło powiązanie wnętrza kwartału z otaczającą zielenią.

Rozważana zieleń obejmuje przede wszystkim Promenadę Staromiejską, która biegnie nad fosą miejską po stronie południowej kompleksu budynków. W tym obszarze, pomiędzy ulicą Wierzbową, Teatralną oraz Piotra Skargi a fosą, stworzono niewielki plac, na którym znajduje się pomnik Mikołaja Kopernika.

Co więcej, po przeciwnym stornie ulicy Piotra Skargi, pomiędzy ulicą Nową a fosą, wznosi się Wzgórze Partyzantów, znane wcześniej jako Bastion Sakwowy. Z kolei za budynkiem Pałacu Leipzigera, przy promenadzie, znajduje się Park Mikołaja Kopernika, znany również jako Ogród Staromiejski.

Odniesienia i opinie

W obecnych czasach, budynki położone przy ulicach Teatralnej 22-26 oraz Piotra Skargi 7-17 we Wrocławiu, zyskują pozytywne oceny w różnych aspektach. Jeśli chodzi o architekturę, eksperci podkreślają, że te obiekty są przykładem świadomego projektowania ich zewnętrznej formy. Dzięki strategicznej lokalizacji zapewniono mieszkańcom bezpośredni dostęp do terenów zielonych, a zaplanowane zagospodarowanie przestrzeni między budynkami stworzyło przyjemne wnętrze międzyblokowe.

Na uwagę zasługuje również stworzony skwer przy skrzyżowaniu, który skutecznie łączy wnętrze międzyblokowe z otaczającą zielenią promenady. To rozwiązanie zostało uznane za istotny aspekt w kontekście architektury urbanistycznej, a także poprawy jakości życia mieszkańców. W ramach licznych analiz, niektóre z opracowań porównują te obiekty do innych budynków, które zostały zaprojektowane w zespole, w tym przykłady autorstwa Jadwigi Grabowskiej-Hawrylak przy ulicach Tadeusza Kościuszki i Hugona Kołłątaja. Mimo dostrzegania pewnych podobieństw, jak horyzontalne gzymsy oraz układ logii, różnice w architekturze sprawiają, że podobieństwo to często wydaje się jedynie powierzchowne i dostrzegalne na pierwszy rzut oka.

Wnętrza tych budynków również są przykładem świadomego projektowania, które korzysta z funkcjonalnych rozwiązań, szczególnie w kontekście niewielkich mieszkań. Warto podkreślić, że program współdzielonych pomieszczeń użytkowych, przedstawionych w tamtych czasach, był dla ówczesnych standardów czymś wyjątkowym i uchodził za luksus.

Przed uchwaleniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Wrocławia w 2018 roku, podczas analiz mających na celu wskazanie obiektów kultury współczesnej, zespół budynków przy ulicy Teatralnej był jedną z propozycji. Niestety, nie został on uwzględniony w wrocławskim wykazie dóbr kultury.

Na koniec, warto dodać, że budynek usytuowany przy ulicy Piotra Skargi 7, jest siedzibą Konsulatu Republiki Bułgarii we Wrocławiu, co dodatkowo podkreśla jego znaczenie w kontekście międzynarodowym.

Współczesność i przyszłość

Omawiana zabudowa skoncentrowana jest w całości na mieszkalnictwie. Z uwagi na atrakcyjne położenie w samym centrum miasta, obszar ten postrzegany jest dzisiaj jako idealne miejsce do stworzenia różnorodnych usług centrotwórczych oraz innych aktywności gospodarczych. Ważnym aspektem jest, że teren, na którym znajdują się przedmiotowe budynki, klasyfikuje się jako przestrzeń publiczna o charakterze ogólnomiejskim, zlokalizowana w pobliżu bulwaru i głównego ciągu komunikacyjnego, jakim jest ulica ks. Piotra Skargi, będąca popularną ulicą handlową.

W kontekście tej przestrzeni, uznaje się, że jest to obszar wymagający przekształceń i rehabilitacji, aby stał się wielofunkcyjnym centrum miasta. W przypadku planowania przestrzennego, ta dynamika znajduje odzwierciedlenie w powstających dokumentach planistycznych. Z tego względu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, chociaż nadal pozwala na mieszkalnictwo z wyjątkiem pierwszej kondygnacji (parter), kładzie nacisk na rozwój usług centrotwórczych i towarzyszących.

Nowo wznoszone obiekty budowlane mają wysokość w przedziale od 15 m do 22 m / 25 m, co pozwala na całkowite przeznaczenie ich na usługi. Możliwości mieszkalne przewidziane są jedynie na wyższych kondygnacjach. Dodatkowo, planuje się zabudowę wzdłuż wszystkich trzech ulic, przywracając pierzejową zabudowę, w tym na dziś już niemal pustym odcinku ulicy Wierzbowej.

W dokumencie zaznacza się również obowiązek utworzenia ciągu pieszego na przedłużeniu ulicy Menniczej, jednak z całkowitym pominięciem dawnej ulicy Arrasowej.

---

Oceń: Budynki mieszkalne przy ulicy Teatralnej 22-26 i Piotra Skargi 7-17 we Wrocławiu

---