Budowa własnego domu to dla wielu wrocławian symbol stabilizacji i niezależności. Ale mało kto może sfinansować inwestycję z własnych oszczędności. W praktyce większość osób zwraca się do banku po kredyt na budowę domu – produkt, który działa zupełnie inaczej niż klasyczny kredyt hipoteczny.
Jak tłumaczy Marek Grobelny, doradca kredytowy z Wrocławia, „budowa domu na kredyt to proces, który wymaga więcej planowania niż zakup gotowego mieszkania. Bank wypłaca środki etapami, kontroluje postęp prac i dokładnie analizuje sytuację finansową klienta – szczególnie wtedy, gdy prowadzi on działalność gospodarczą”.
Spis treści
Czym różni się kredyt na budowę domu od zwykłej hipoteki
W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, który wypłacany jest jednorazowo (np. przy zakupie mieszkania), kredyt budowlany bank uruchamia w transzach – najczęściej od 3 do 5. Każda kolejna transza trafia na konto po zakończeniu określonego etapu budowy, np. po wykonaniu fundamentów, dachu czy stanu surowego zamkniętego.
To rozwiązanie chroni bank i inwestora. Pozwala zachować kontrolę nad wydatkami i upewnić się, że środki są wykorzystywane zgodnie z projektem.
– „W czasie budowy kredytobiorca spłaca tylko odsetki od wykorzystanej kwoty – to tzw. karencja w spłacie kapitału. Dopiero po zakończeniu budowy kredyt przekształca się w klasyczną hipotekę, z równymi ratami kapitałowo-odsetkowymi” – wyjaśnia Grobelny.
Kredyt hipoteczny a ryczałt – o co chodzi?
Dla przedsiębiorców, którzy rozliczają się na ryczałcie, uzyskanie kredytu hipotecznego lub budowlanego może być większym wyzwaniem. Wynika to z faktu, że banki nie patrzą na przychód, tylko na dochód – a w przypadku ryczałtu nie widać kosztów działalności.
– „Osoba na ryczałcie może mieć wysokie przychody, ale bank przelicza je według tzw. współczynnika uznaniowego – często na poziomie 15–45% faktycznych wpływów. Dlatego ważne jest odpowiednie przygotowanie dokumentacji i pokazanie stabilności firmy” – mówi Marek Grobelny.
Banki zazwyczaj wymagają, by działalność gospodarcza działała co najmniej 12 miesięcy, a najlepiej dwa lata. Klient musi przedstawić m.in. PIT-28, ewidencję przychodów, wyciągi z konta firmowego i umowy z kontrahentami.
W praktyce wiele zależy od branży – programista B2B z regularnymi wpływami jest traktowany inaczej niż osoba prowadząca sezonową działalność usługową.
Jak przygotować się do wniosku o kredyt na budowę domu
Zanim złożysz wniosek, warto wykonać kilka kroków, które znacząco zwiększą Twoje szanse na pozytywną decyzję:
1. Oceń swoją zdolność kredytową
Bank analizuje Twoje dochody, historię BIK, miesięczne wydatki i posiadane zobowiązania. Jeśli masz karty kredytowe lub limity w rachunku, rozważ ich zamknięcie – poprawi to zdolność o nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
2. Przygotuj kosztorys budowy
Kosztorys musi być realny i szczegółowy – bank nie akceptuje szacunków „na oko”. Warto też zostawić bufor bezpieczeństwa 10–15% na nieprzewidziane wydatki.
3. Zgromadź wymagane dokumenty
Podstawowe to: akt własności działki, pozwolenie na budowę, projekt, kosztorys, polisa ubezpieczenia budowy oraz – w przypadku przedsiębiorców – dokumenty finansowe firmy.
4. Skorzystaj z pomocy specjalisty
– „Większość moich klientów nie ma czasu, by samodzielnie przygotować komplet dokumentów. Doradca pomaga zebrać je w odpowiedniej kolejności, dobrać bank i zaplanować harmonogram wypłat transz” – podkreśla Grobelny.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze oferty kredytu budowlanego
Nie każdy bank ma taką samą procedurę. Warto porównać kilka ofert i zwrócić uwagę na:
- wysokość marży i oprocentowania,
- zasady wypłaty transz,
- opłaty za inspekcje budowy,
- okres karencji,
- wymagany wkład własny (najczęściej 20%).
Niektóre instytucje oferują dodatkowe udogodnienia, np. możliwość zawieszenia spłaty po zakończeniu budowy czy refinansowanie wydatków poniesionych wcześniej z własnych środków.
Podsumowanie – profesjonalne przygotowanie to połowa sukcesu
Kredyt na budowę domu to poważne zobowiązanie, ale też realna droga do własnego miejsca na ziemi. Im lepiej przygotujesz się do procesu – finansowo i formalnie – tym szybciej i sprawniej przebiegnie cała procedura.
– „Największym błędem jest składanie wniosków bez wcześniejszej analizy. Każdy bank inaczej patrzy na przedsiębiorców, a źle dobrany wniosek potrafi przekreślić nawet najlepszą zdolność. Dlatego zawsze warto skonsultować się z doradcą jeszcze przed rozpoczęciem formalności” – radzi Marek Grobelny, doradca kredytowy Wrocław.
Jeśli planujesz budowę domu, prowadzisz działalność gospodarczą lub rozliczasz się na ryczałcie – umów się na rozmowę z ekspertem. Odpowie na pytania, pomoże przeanalizować oferty i przygotuje kompletny plan działania krok po kroku.
Marek Grobelny – niezależny doradca kredytowy z Wrocławia, z ponad piętnastoletnim doświadczeniem w branży finansowej. Pomaga klientom indywidualnym i firmowym w wyborze najlepszych ofert kredytów hipotecznych, budowlanych i refinansowych. Specjalizuje się w obsłudze przedsiębiorców (B2B, ryczałt, JDG), doradzając, jak przygotować dokumentację i poprawić zdolność kredytową.