Wrocławski rynek nieruchomości od lat należy do najgorętszych w Polsce. Ceny transakcyjne regularnie biją rekordy, a popyt wydaje się nie słabnąć. Jednak ta świetna koniunktura dotyczy przede wszystkim lokali w dobrym standardzie i o czystej sytuacji prawnej. Co jednak, jeśli posiadasz mieszkanie, które znacznie odbiega od tego ideału?
Spis treści
Dlaczego tak trudno sprzedać mieszkanie do remontu we Wrocławiu?
Wielu właścicielom wydaje się, że wystarczy obniżyć cenę, aby zachęcić kupca-inwestora. W praktyce sprzedaż mieszkania do remontu we Wrocławiu napotyka na dwa poważne problemy.
Pierwszym jest sam rynek. Prywatni nabywcy, dysponujący ograniczonym budżetem i często wspierający się kredytem hipotecznym, obawiają się skali i kosztów prac wykończeniowych. Wysokie ceny robocizny i materiałów budowlanych we Wrocławiu sprawiają, że „okazja” szybko może zamienić się w finansową pułapkę.
Drugi problem jest natury prawnej i odstrasza nawet doświadczonych inwestorów. Chodzi o rękojmię za wady fizyczne.
Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną. Odpowiedzialność ta trwa aż 5 lat od momentu wydania nieruchomości.
Art. 556[1] § 1 k.c. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć […];
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego […];
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy […];
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Sprzedając lokal „do remontu” prywatnej osobie, zawsze ryzykujesz, że po kilku miesiącach odkryje ona ukryte wady (np. niesprawną wentylację, zagrzybienie pod podłogą) i wystąpi z roszczeniami.
Właśnie dlatego skup mieszkań do remontu we Wrocławiu jest bezpieczniejszą alternatywą. Profesjonalna firma, jako ekspert rynkowy, kupuje nieruchomość w stanie, w jakim się ona znajduje, a w akcie notarialnym zazwyczaj świadomie rezygnuje z praw do rękojmi. Dla sprzedającego oznacza to całkowite zamknięcie tematu i brak obaw o przyszłe roszczenia.
Jak sprzedać mieszkanie z długiem we Wrocławiu – Kwestia Księgi Wieczystej
Jeszcze większym wyzwaniem jest sprzedaż mieszkania z długiem we Wrocławiu. Prywatni kupujący panicznie boją się skomplikowanej sytuacji prawnej. Długi mogą być różne – od kredytu hipotecznego, przez zaległości w spółdzielni, po pożyczki prywatne zabezpieczone na nieruchomości.
Kluczowym dokumentem jest tu Księga Wieczysta, a konkretnie jej Działy III i IV.
Dział IV KW – Hipoteka
To najczęstsze obciążenie, zwykle wynikające z kredytu bankowego. Choć sprzedaż jest możliwa, odstrasza kupujących procedurami. Wymaga uzyskania z banku promesy (obietnicy wykreślenia hipoteki po otrzymaniu środków) i takiej konstrukcji aktu notarialnego, aby część ceny trafiła bezpośrednio do banku. To wydłuża i komplikuje proces.
Dział III KW – Prawa, roszczenia i ostrzeżenia
Tu zaczynają się prawdziwe problemy. Wpisy w Dziale III mogą dotyczyć np. prawa dożywocia, służebności, ale także ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji komorniczej.
Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka (Dział IV) i inne prawa (Dział III) obciążają nieruchomość, a nie właściciela. Oznacza to, że wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń od każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Prywatny nabywca nigdy świadomie nie wejdzie w taką sytuację.
Pytanie „jak sprzedać mieszkanie z długiem we Wrocławiu” sprowadza się więc do znalezienia nabywcy, który weźmie na siebie ciężar prawny. Tym nabywcą są firmy skupujące mieszkania we Wrocławiu. Dysponują one kapitałem i wiedzą prawną, aby spłacić wierzycieli bezpośrednio przy akcie notarialnym, gwarantując sprzedającemu „wyczyszczenie” sytuacji prawnej.
Skup mieszkań z komornikiem Wrocław – czy transakcja jest jeszcze możliwa?
Najtrudniejszy scenariusz to sytuacja, w której długi doprowadziły do wszczęcia egzekucji. Gdy komornik dokona wpisu o wszczęciu egzekucji w Dziale III Księgi Wieczystej, samodzielna sprzedaż staje się niemal niemożliwa.
Decyduje o tym kluczowy przepis – art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:
Rozporządzenie nieruchomością [np. sprzedaż] po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.
Oznacza to, że nawet jeśli sprzedamy mieszkanie, komornik i tak będzie kontynuował egzekucję i doprowadzi do licytacji – tylko że z udziałem nowego właściciela. Żaden prywatny kupiec się na to nie zgodzi.
Czy to sytuacja bez wyjścia? Nie. Wciąż możliwy jest skup mieszkań z komornikiem we Wrocławiu. Profesjonalna firma, zamiast kupować nieruchomość z „problemem”, działa inaczej:
- Kontaktuje się z komornikiem i wierzycielami w imieniu dłużnika.
- Ustala dokładną kwotę zadłużenia (wraz z kosztami egzekucyjnymi).
- Podczas aktu notarialnego przelewa środki na spłatę komornika i wierzycieli, co prowadzi do umorzenia egzekucji i wykreślenia wpisów.
- Pozostałą kwotę (nadwyżkę) przekazuje sprzedającemu.
To jedyny sposób na uniknięcie licytacji komorniczej, która jest zawsze najgorszym rozwiązaniem finansowym (cena wywoławcza na pierwszej licytacji to 75% wartości, a na drugiej zaledwie 2/3).
Szybka sprzedaż mieszkania we Wrocławiu – jak działa skup?
Zarówno przy mieszkaniach do remontu, jak i tych z długami, kluczowym atutem jest szybkość i bezpieczeństwo. Proces, który oferuje skup zadłużonych mieszkań we Wrocławiu, jest prosty i transparentny:
- Zgłoszenie: Właściciel kontaktuje się z firmą (np. przez skup mieszkań we Wrocławiu), przedstawiając stan prawny i techniczny lokalu.
- Analiza i wycena: Eksperci analizują dokumenty (Księgę Wieczystą, zdjęcia, dokumenty od komornika) i proponują cenę. Jest ona niższa od rynkowej, ale odzwierciedla ryzyko prawne, stan techniczny i koszt obsługi długu.
- Decyzja: Właściciel otrzymuje konkretną ofertę gotówkową.
- Transakcja: Jeśli oferta jest akceptowana, strony spotykają się u notariusza (termin nawet w 24-48h). Skup nieruchomości za gotówkę we Wrocławiu oznacza, że środki na spłatę długów i dla sprzedającego są przelewane natychmiast przy podpisaniu aktu.
Jeśli więc posiadasz we Wrocławiu nieruchomość, która generuje tylko problemy – czy to przez stan techniczny, czy przez skomplikowaną sytuację prawną – nie musisz czekać miesiącami na kupca, który może nigdy się nie pojawić. Profesjonalny skup nieruchomości to sprawdzone rozwiązanie, które zamienia problem w gotówkę, szybko i bezpiecznie.